據中國電子商務研究中心數據顯示，我國物流園區的平均空置率約60%，高空置率為園區經營帶來了困難，導致項目投資回報周期長、收益低下等問題出現。

據國外經驗介紹：空置率控制在5%左右，投資回報率能夠保持10%，空置率超過15%，投資回報率為零。

我國物流園區招商為啥這么難?

1

定位不準，盲目建設

我國部分地區在建設物流園區時，為了追求園區的高大上、趕時髦，大量圈地，而且常用“智能化”“現代化”“最大”“輻射全國”等新鮮字樣去吸引眼球，其實換湯不換藥，項目建設帶有較強的盲目性。

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一味求大，貪全，導致最終建成的項目產品與當地客戶的實際需要相背離，為項目埋下了敗筆。

對園區項目準確定位才能精準營銷，建設前期不了解市場，盲足開發必將導致園區項目招商的失敗。

2

同質化嚴重

差異化競爭是一個企業能夠長期立足的根本。在前期設計階段，開發商為了規避風險、降低損失，往往采用模仿競爭對手的策略，但是零風險策略往往潛伏著最大的風險。

例如，遼寧沈陽一個正在招商的園區項目就存在很大問題，該項目產品與當地同類型產品的最大不同之處，在于多了一個雨棚。按照建筑工程設計，商鋪出租時會將雨棚面積的二分之一計算在項目產品之內，導致租金價格升高，而客戶對租金的敏感度較高，雨棚設計給后期的招商和銷售工作帶來很大困難。

為什么會出現這種情況呢?原來這個園區的開發商是完全照搬深國際的設計來建設的，但是后者之所以這樣做，是基于南方多雨等氣候因素的。

那么如何規避此問題的再次發生?主要從以下兩個方面開展工作。

第一，做好前期的實地市場調研;

第二，采用ESI(Early Supplier Involvement)改進項目產品設計流程。讓當地的大客戶參與項目產品的設計。園區供應鏈(如圖二)與企業供應鏈(如圖一)的不同之處在于客戶充當供應商和消費者雙重角色。

3

運營能力欠佳

有的園區在招商過程中過分強調租金、優惠政策等，而忽略園區運營環境的建設，存在配套服務不齊全、物流基礎設施不完善及安保措施有待提高等問題，也是導致其招商失敗的重要原因。

園區招商不僅要招得來，關鍵還要留得住。

4

招商團隊實力弱，缺乏經驗

開發商設置的招商組織架構中，招商專員是招商團隊的主力。如果招商專員自身專業性不強、經驗不足或者公司培訓不到位，那么他對項目功能、定位、優勢、發展趨勢以及為客戶帶來的價值等問題的認識必然也不夠透徹。

另外，如果招商專員缺乏與一線客戶深入的溝通與交流，就把握不準客戶的真正需求，園區招商匹配度也會隨之降低，影響園區成功招商。

5

合作的中介機構不夠專業

目前在國內還比較缺乏專業的物流園區招商機構，同時由于信息不對稱，園區開發商選擇專業招商代理機構時，也存在一定困難。

在園區建設過程中，選擇知名的、而具有良好信譽和龐大客戶群體的中介機構進行合作，有利于縮短投資回收期，規避市場風險，從而提高園區的建設成功率。

6

園區缺乏系統的整體規劃

考慮到物流園區建設成本高、投資回報周期長，一般開發商會分期進行建設，一期項目建設體量相對較小，二期、三期等項目的建設則視一期項目的運營狀況而定，缺乏對項目的整體規劃。

來源：綜合